Ein Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren ist kein Problemfall, sondern oft eine solide Substanz mit schlechter Hülle. Die Heizung frisst Öl, die Fenster dichten nicht mehr ab, der Keller ist feucht. Wer 2026 saniert, hat tatsächlich bessere Rahmenbedingungen als noch vor drei Jahren. Förderprogramme wurden neu strukturiert, die Zinsen für Sanierungskredite sind gesunken, und die Handwerksbetriebe haben wieder etwas mehr Kapazität. Trotzdem gilt: Wer unvorbereitet anfängt, zahlt drauf.
Was das Gebäudeenergiegesetz konkret verlangt
Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist seit seiner Novelle 2024 der zentrale Rahmen für alle Sanierungsvorhaben. Es schreibt vor, dass beim Austausch einer Heizungsanlage mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien genutzt werden müssen. Wer also 2026 seine alte Ölheizung herausnimmt und einfach eine neue Gas-Brennwertheizung einbaut, verstößt gegen geltendes Recht. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gibt auf bmwk.de eine strukturierte Übersicht über die aktuellen Anforderungen, die auch für Laien lesbar ist.
Darüber hinaus gibt es Mindeststandards für die Dämmung von Außenwänden, Dächern und Kellerdecken, wenn mehr als zehn Prozent der Bauteilfläche erneuert werden. Wer zum Beispiel die Fassade neu verputzen lässt und dabei die Dämmung weglässt, muss mit Nachforderungen rechnen. Das klingt kompliziert, ist aber in der Praxis gut planbar, wenn man vorher einen Energieberater einschaltet.
Energieberatung ist keine optionale Ausgabe
Viele Hausbesitzer betrachten den Energieberater als Kostenfaktor, den man einsparen kann. Das ist ein Rechenfehler. Wer ohne individuellen Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, in die Maßnahmen geht, verliert automatisch zehn Prozentpunkte Förderbonus bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Bei einem Sanierungsvolumen von 80.000 Euro sind das 8.000 Euro, die schlicht fehlen.
Ein iSFP kostet je nach Gebäudegröße zwischen 1.000 und 2.000 Euro, wird aber zu 80 Prozent vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst. Der Nettoeigenanteil liegt also oft unter 400 Euro. Dieser Plan legt eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen fest: erst Dämmung, dann Heizung, dann Lüftung. Wer diese Reihenfolge umdreht, dimensioniert die Heizung häufig zu groß und zahlt jahrelang unnötig hohe Betriebskosten.
Förderlandschaft 2026: Was sich lohnt
Die Förderprogramme sind 2026 wieder stabiler als in den Jahren 2022 und 2023, als Antragsstopps und Rückforderungen für Unsicherheit sorgten. Die wichtigsten Töpfe lassen sich grob so zusammenfassen:
- BEG Einzelmaßnahmen (BAFA): Zuschüsse zwischen 15 und 20 Prozent für Dämmung, Fenster, Türen, Lüftungsanlagen und Heizungsoptimierung. Mit iSFP-Bonus bis zu 20 Prozent.
- BEG Heizungsförderung (BAFA): Basisförderung 30 Prozent für den Umstieg auf Wärmepumpe, Pelletheizung oder Fernwärme. Einkommensbonus zusätzlich 30 Prozent möglich bei selbst genutztem Eigentum und Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro.
- KfW-Kredit Wohngebäude (261): Zinsgünstiger Kredit bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit für Sanierung auf Effizienzhausstandard.
- Kommunale Programme: Viele Städte und Gemeinden zahlen zusätzliche Zuschüsse, besonders für denkmalgeschützte Gebäude oder Stadtteile mit besonderem Erneuerungsbedarf.
Wer einen umfassenden Überblick braucht, bevor er mit Handwerkern oder Banken spricht, findet beim Sanierungs Ratgeber gut aufbereitete Informationen zu Fördervoraussetzungen, Antragswegen und typischen Stolperfallen.
Kostenplanung ohne rosa Brille
Eine vollständige Sanierung eines Einfamilienhauses aus den 1970er Jahren kostet 2026 realistisch zwischen 120.000 und 220.000 Euro. Das hängt stark vom Ausgangszustand, der Gebäudegröße und dem angestrebten Effizienzstandard ab. Wer nur die größten Schwachstellen beseitigt, Dach dämmen, Fenster tauschen, Heizung ersetzen, kommt oft mit 60.000 bis 90.000 Euro aus.
Wichtig ist ein Puffer von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten. Bei Altbauten kommen beim Aufmachen der Bauteile regelmäßig Überraschungen heraus: feuchtes Mauerwerk, verrottete Holzbalken, Asbest in alten Fugenmassen oder Bodenbelägen. Asbest ist dabei kein Randthema. Gebäude, die vor 1993 gebaut wurden, können asbesthaltige Materialien enthalten, und die fachgerechte Entsorgung ist teuer und nicht förderfähig. Das Umweltbundesamt stellt detaillierte Informationen bereit, in welchen Baumaterialien Asbest typischerweise vorkommt und wie die gesetzlich vorgeschriebene Entsorgung abläuft.
Reihenfolge und Winterplanung
Ein häufiger Fehler: Hausbesitzer lassen im Frühjahr die Heizung einbauen, noch bevor die Fassade gedämmt ist. Dann kommt der Winter, und die neue Wärmepumpe läuft in einem schlecht gedämmten Haus auf Hochtouren und liefert schlechte Jahresarbeitszahlen. Das kostet Geld und setzt die Technik unter Dauerstress.
Die richtige Abfolge ist fast immer: Gebäudehülle zuerst, Haustechnik danach. Also Dach und Dachboden, dann Außenwände und Fenster, dann Kellerdecke, zuletzt die Heizungsanlage. Wer das in Etappen über mehrere Jahre plant, kann jeweils Förderanträge stellen und die Liquidität besser steuern. Der iSFP ist dabei das Steuerungsdokument.
Was Hausbesitzer oft unterschätzen
Drei Dinge fallen in der Praxis regelmäßig durch das Planungsraster:
- Lüftung: Eine gut gedämmte Hülle ist luftdicht. Ohne kontrollierte Wohnraumlüftung drohen Schimmel und schlechte Luftqualität. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kostet im Einfamilienhaus zwischen 8.000 und 15.000 Euro, ist aber förderfähig.
- Bauantrag und Genehmigungen: Wer die Dachform verändert oder in einem Sanierungsgebiet liegt, braucht eine Baugenehmigung. Das kann Monate dauern. Früh anfragen spart Zeit.
- Handwerkerengpässe: Trotz etwas entspannterer Lage als 2022 sind Heizungsbauer und Dachdecker in vielen Regionen sechs bis zwölf Monate ausgebucht. Wer im Frühjahr starten will, muss spätestens im Herbst vorher Aufträge vergeben.
Altbausanierung ist kein Sprint. Sie ist ein Projekt, das ein bis drei Jahre dauert, wenn man es vernünftig angeht, und das mehrere Instanzen gleichzeitig erfordert: Energieberater, Architekten oder Bauleiter, Handwerksbetriebe und Förderantragsstellen. Wer diese Koordination unterschätzt, verliert Zeit, Geld oder beides. Wer sie strukturiert angeht, bekommt am Ende ein Gebäude, das in zwanzig Jahren noch zeitgemäß ist und deutlich niedrigere Betriebskosten hat als heute.
